214 ФЗ, новая редакция закона «О долевом строительстве»: изменения и поправки, когда отменят

Долевое участие считается одним из самых распространенных процессов на рынке недвижимости и пользуется неизменной популярностью у потребителей.

Однако, данный процесс обладает массой особенностей, на которые следует обращать внимание, чтобы избежать неприятных ситуаций. Разберем, что представляет собой долевое строительство, какой закон регламентирует данный процесс, и благодаря каким мерам государство обеспечивает максимальную безопасность сделок ДДУ.

214 ФЗ: общие сведения, кратко о законе и его структуре

ФЗ-214 был принят в 2004 году, и с того момента несколько раз подвергался корректировке. Указанный нормативный акт имеет федеральное значение, обязателен к исполнению на территории Российской Федерации и регламентирует взаимоотношения застройщиков и дольщиков.

Федеральный законопроект имеет конкретную структуру и содержание, состоит из нескольких ключевых пунктов, каждый из которых отвечает за определенные процессы:

• правила составления ДДУ;
• расторжение сделки в одностороннем порядке и по соглашению сторон;
• права и обязанности участников договорного процесса;
• ответственность сторон за нарушения действительных положений закона;
• прочие вопросы, касающиеся продажи и покупки квартир в строящемся здании.

Что такое долевое участие

Долевое строительство представляет собой особую форму инвестиционной деятельности, в процессе которой застройщик привлекает для реализации проекта денежные накопления граждан или юридических лиц. Пользователи, вложившие средства в конкретный проект, автоматически признаются участниками долевого строительства.

Между застройщиком и его клиентами заключается договор долевого участия, и дальнейшее возведение объекта осуществляется на основании условий и положений конкретного ДДУ.

Если рассматривать обобщенно, то процесс долевого участия выглядит следующим образом:

1. Застройщик приобретает или арендует земельный участок, занимается оформлением необходимой документации (разрешение на строительство).
2. Начинается поиск потенциальных инвесторов, готовых вложить свои средства в проект.
3. Дольщики выплачивают застройщику оговоренные суммы, которые соответствуют их долям в недвижимости.
4. После того, как возведение объекта окончательно завершено, жилые помещения переходят в полноправную собственность дольщиков.

214 ФЗ: требования к застройщику

Одним из ключевых моментов действующей редакции ФЗ-214 является заметное повышение требований к застройщикам и ужесточение правил долевого строительства.

Те компании, которые не будут соблюдать принятые правила, будут исключены из рынка недвижимости, что обеспечит более высокий уровень безопасности для дольщиков.

Новый закон, защищающий потребителей и касающийся застройщиков, вступил в силу с 1 июня 2018 года:

• использовать средства дольщиков вправе структуры, присутствующие на рынке более 3-х лет и построившие свыше 10. Тыс. квадратов недвижимости;
• строительные компании не вправе заниматься иной коммерческой деятельностью, выпускать акции и ценные бумаги, формировать ЖСК;
• застройщик обязан иметь уставный фонд в размере 10% от цены объекта;
• должны отсутствовать проблемы с законом, неоплаченные счета и задолженности;
• руководители компании не должны иметь судимости за преступления экономического плана, являться банкротами;
• все денежные средства застройщика обязаны храниться в одном месте. Запрещены ситуации, когда уставный капитал храниться на счетах в разных банках.

Защита прав обманутых дольщиков

В последние годы заметно участились ситуации, когда недостроенные объекты замораживаются, или застройщики объявляют себя банкротами. Это влечет за собой увеличение количества обманутых дольщиков, которые, по сути, теряют свои деньги.

Инвестиции в рынок недвижимости продолжают оставаться рискованными, поэтому государство вынуждено разработать и применять эффективные способы защиты прав обманутых дольщиков.

Действительное законодательство России предполагает несколько способов защиты обманутых граждан, которые внесены в текст закона:

1. Подтверждение права собственности на квартиры или долю в них.
2. Расторжение сделки в одностороннем порядке. Данный процесс предполагает возможность дольщикам настаивать на прекращении действия ДДУ, если застройщик не исполняет свои требования или настаивает на внесении дополнительных условий. Вложенные в проект деньги возвращаются инвестору.
3. Возмещение финансового ущерба. Здесь помимо вложенных средств дольщики могут претендовать на дополнительные компенсации от застройщика-нарушителя и моральный ущерб.
4. Поддержка властных структур. Региональные бюджеты могут выделить некие компенсации пострадавшим гражданам, или найдут нового подрядчика для завершения проекта. Все это является элементами государственной защиты дольщиков.

Что говорит ФЗ-214 о проведении эксперимента

Одним из нововведений в ФЗ-214 является проведение эксперимента по курортному сбору. Принят и проводится этот эксперимент в 4 регионах – Алтайском, Краснодарском и Ставропольском краях, а также Республике Крым.

Введение курортного сбора предполагает, что граждане, приезжающие в указанные регионы с туристической целью, будут обязаны уплачивать некую сумму денег (не более 100 рублей). Все собранные средства предполагается направить на развитие инфраструктурного разнообразия в курортных регионах.

Сбор средств возложен на субъекты экономической деятельности, которые занимаются размещением гостей. Однако если турист снимает жилье у «частника», он избавится от уплаты налога, так как знание нового порядка частными лицами не требуется.

Властные структуры в курортном регионе должны регулярно производить мониторинг перечисленных средств, и отчитываться перед контролирующими органами. В обозримом будущем эксперимент может расшириться на другие регионы России, основной статьей доходов в которых является туризм.

О компенсационном фонде долевого строительства

Рост количества обманутых дольщиков привел к тому, что государство начало реализовывать различные механизмы по защите для обеспечения соблюдения прав и интересов обманутых граждан. Одним из таких нововведений стало появление Компенсационного Фонда.

Компенсационный Фонд представляет собой контролирующий орган, отслеживающий соблюдение прав дольщиков и обеспечивающий реализацию разнообразных механизмов защиты от недобросовестных застройщиков. Кроме того, на фонд возлагается обязанность по сбору средств, являющихся дополнительной гарантией защиты.

По мнению экспертов, внедрение новой структуры заметно уменьшит количество обманутых дольщиков, так как предполагаемые сборы в размере 18-25 млрд. рублей помогут разрешить проблемы дольщиков.

В настоящий момент порядок заключения ДДУ предполагает соблюдение ряда требований, выдвинутых в Компенсационном Фонде:

• страховые взносы должны поступить на счет страховщика не позднее, чем за 3 дня до момента подписания ДДУ;
• если взносы не были перечислены, государство не регистрирует договор, не выдавая ему персональный номер. В свою очередь, если застройщик не зарегистрирует новый ДДУ и начнет работу, он будет оштрафован на 0,5-1 млн. рублей. Отсутствие регистрации – типичное нарушение;
• каждый застройщик обязан внести в качестве взноса сумму, соответствующую 1,2% от совокупной стоимости объекта.

Необходимо установить, что ставка может корректироваться, однако, по текущим условиям то происходит не чаще 1 раза в год. Последняя редакция закона также обязана предусмотреть пересмотр ставки по требованию Правительства.

Банкротство застройщика, новое в законе

Банкротство застройщика заметно отличается от процедуры ликвидации юрлица, и характеризуется рядом особенностей, обозначенных в параграфе 7 «Банкротство застройщиков». Касательно рынка недвижимости процесс банкротства включает 5 процедур, но на практике используется только две – наблюдение (длиться до 7 месяцев) и конкурсное производство (6 месяцев – несколько лет). Все процедуры должны соответствовать требованиям закона.

Процедура может быть инициирована как кредиторами застройщика, так и самими дольщиками. Отметим, что в случае финансовых сложностей дольщики должны заявить о своих требованиях касательно включения в перечень требований кредитора. Только тогда он сможет получить компенсацию и вернуть свои средства.

В жилищном кодексе (новая версия) устанавливается определенная периодичность выплаты денежных компенсаций (полная или частичная компенсация):

1. Пользователи, получившие травмы и ущерб здоровью по вине застройщика (комментарии к ФЗ-214).
2. Сотрудники компании, которым не была выплачена заработная плата.
3. Участники долевых договоренностей.
4. Прочие кредиторы (поставщики, подрядчики и т.д., если не отменят свои требования).

О запрете долевого участия в строительстве

Инвестирование средств в рынок недвижимости всегда считалось довольно рисковой операцией. В последние годы можно заметить значительное увеличение ситуаций, когда из-за недобросовестных застройщиков при покупке или продаже квадратных метров пользователи теряют свои деньги. Ввиду этого, Президентом России В.В. Путиным было выдано постановление о постепенном запрете участия в долевом строительстве.

Таким образом, застройщики не смогут привлекать средства частных лиц для возведения многоквартирных домов. Вместо этого они могут рассчитывать на проектное финансирование новостроек, что означает активное участие банковских структур в финансировании проектов.

Если говорить кратко, то ключевым преимуществом данного распоряжения считают обеспечение максимальной безопасности для покупателей жилья в многоэтажных домах.

Однако, ввиду того, что застройщики будут вынуждены брать займы на строительство, ожидается увеличение стоимости квадратных метров. Впрочем, говоря об отмене ДДУ, государство обещает контролировать ситуацию, и допускает дополнительное финансирование за счет бюджетных средств. Все это поможет избежать значительного повышения цен на недвижимость.

Запретят долевку по факту с первого Июля 2019 года.

Договор долевого участия по ФЗ-214, образец

Изучить и скачать образец договора долевого участия, учитывающего все текущие требования законодательной базы, вы можете на нашем сайте. ⇐

Последние изменения и поправки закона о долевом строительстве в 214 ФЗ

Законодатели регулярно вносят различные поправки с дополнениями в федеральные нормативные акты, стараясь сделать их более действенными и эффективными. Не стал исключением ФЗ-214. Здесь последние правки были приняты в 2016 году, и с начала 2018 года часть из них вступили в юридическую силу.

Разберем некоторые основные моменты, которые были откорректированы:

1. Застройщика обязали публично отчитываться о своей правовой деятельности на сайте поручителя или собственном портале. В закон в конце декабря была внедрена статья 1 «Раскрытие информации», которой прописано, какие именно сведения должны быть доступны потребителям.
2. В ДДУ добавился пункт о вступающих изменениях, в котором застройщик обязан детально расписать объект долевого строительства. Кроме того, отдельные изменения коснулись пункта «цена договора». Теперь указанная здесь сумма должна быть расписана максимально подробно.
3. Если сроки сдачи объекта нарушаются не по вине застройщика, а потребитель всячески пытается осуществлять действия, нарушающие условия «долевки», неустойка касательно застройщика применена не будет, и получить компенсацию дольщик не вправе.
4. В соответствии с 214 ФЗ, застройщик передает потребителям документ, в котором расписаны правила эксплуатации объекта, срок службы отдельных элементов в новостройках. Если потребитель обнаружит недочеты в работе застройщика, он вправе потребовать их устранить.
5. Заметно расширены правовые возможности проектной декларации по развитию проекта. Теперь это официальный документ, который нужно заключить с участием юриста, нарушение условий которого выйдет боком для нарушителя.

Нужно указать, что мы разобрали только основные правки. Всего же их было принято более 70.

Скачать ФЗ-214 в последней редакции

Ознакомиться с действующей редакцией ФЗ-214 со всеми активными правками вы можете на нашем сайте по ссылке. ⇐